Wie Büroimmobilien den Nerv der Mieter treffen
Von Sven Wingerter
Smartphones, Internet und Clouds haben unsere Kommunikation im Job unumkehrbar verändert. Allerdings hat das Design von Büros mit diesem Tempo bislang nicht Schritt gehalten. Schließlich hat sich nicht nur die Technik geändert, sondern auch die Basis unseres Zusammenarbeitens: Immer mehr Unternehmen setzen auf agiles und non-territoriales Arbeiten oder in ständig neuen Projektteams. Damit stellt sich die Frage, welche Büroinfrastrukturen für die heutigen, flexiblen Arbeitsanforderungen benötigt werden?
Am 6. Juni 2019 fand in Düsseldorf der CAERUS Investors Day statt, veranstaltet von der CAERUS Debt Investments AG, einem deutschen Kreditfondsanbieter für institutionelle Immobilienfinanzierungen. Vor einem hochrangigen Publikum aus Investoren und Immobilienexperten erläuterte Eurocres die „WorkPlace Revolution” – Warum New Ways of Working messbare Mehrwerte für Organisationen generieren?“ Dabei gingen wir in der Diskussion der Frage nach: „Brauchen wir noch Büros oder sind die ‚Orte des Arbeitens’ neu zu definieren?“ Neben den aktuellen Markttrends wollten die anwesenden Immobilieninvestoren vor allem wissen, wie Immobilien gestaltet und aufgebaut sein müssen, damit sie auch morgen den Nerv der Zielgruppe treffen. Hierbei kam besonders auch unser neues Produkt ImmobilienDNA® ins Spiel.
Büros werden immer wichtiger – aber anders
Um es vorwegzunehmen: Büros sind Orte des kommunikativen Zusammenarbeitens und werden auch in Zukunft nicht aufgegeben werden. Schließlich arbeiten mehr als 17 Millionen Deutsche in Büros. Das sind über 40 Prozent der arbeitenden Bevölkerung. 75 Prozent der Unternehmen berichten gar, dass der Kommunikationsanteil innerhalb der vergangenen drei Jahre gestiegen ist. Dies, der technische Fortschritt und die sich verändernden Bedürfnisse von Unternehmen und Mitarbeiter führen zu der Konsequenz, dass Bürowelten neu gedacht und vor allem flexibler und multifunktionaler werden müssen. Angesichts eines etwa 50-jährigen Lebenszyklus’ von Immobilien sind Projektentwickler darauf angewiesen, langfristig marktgängige Gebäude zu errichten – und/oder die nötige Flexibilität von Grund auf mit einzubauen. Von Eurocres möchten daher Investor wie Bauherren wissen, wie sie dort hingelangen.
Moderne Kommunikationstechnik ist rasch angeschafft. Doch ein zentraler Aspekt, auf den sich die Anbieter dringend einstellen müssen: Eine reale Verständigung zwischen Menschen oder zwischen den Teams zu ermöglichen. Hierfür sind wiederum drastisch veränderte Büros nötig, die auf die tatsächlichen Arbeitsprozesse der Organisation ausgerichtet sind – mit attraktivem Design, gesundheitsfördernden Möbeln, Räumen zum Kommunizieren, aber auch für den Rückzug. Ziel ist, dass sich die Mitarbeiter wohlfühlen, Informationen fließen und die Arbeit besser funktioniert.
Netzwerke prägen die Wirtschaft des 21. Jahrhunderts
Ein prägendes Element unserer (Wirtschafts-)Welt von heute sind Netze: berufliche, soziale oder auch handfeste Transportnetzwerke. Diese sind natürlich kein Selbstzweck, sondern sie optimieren Wege. Dieses vernetzte Arbeiten braucht ebenfalls neue Planungsphilosophien, in der wiederum die Kommunikation zentral ist. Die wichtige Mitarbeiterkommunikation sollte dabei prozess- und dialogorientiert sein und Arbeiten unabhängig von Ort und Zeit ermöglichen.
Digitalisierung und agiles Arbeiten
Ein bedeutsamer Treiber derzeitiger Veränderungen sind Digitalisierung und agile Arbeitsmethoden: Digitalisierung beeinflusst neue Geschäftsmodelle und bringt disruptive Veränderungen. Agile Methoden führen nachweisbar zu besseren und effizienteren Ergebnissen. Auch vor diesem Hintergrund muss man die Arbeits-Infrastrukturen neu denken.
Schon jetzt, aber künftig noch stärker, sind Prozesse und Aktivitäten (Tätigkeiten) die bestimmenden Planungsparameter. Eurocres konzentriert sich dabei besonders stark auf Activity Based Working (ABW) – ein Arbeitsplatzkonzept für flexible, kollaborative, vielfältige und flächeneffiziente Arbeitswelten. Ein Paradigma ist hier die Erkenntnis, dass 80 Prozent aller Innovationen durch Interaktion zwischen den Mitarbeitern hervorgerufen werden. Um dies zu ermöglichen und die Flächen und deren Belegung entsprechend zu planen, kommt beispielsweise das Tool NetScan® zum Einsatz. Es wertet alle Arbeitsprozesse und Kommunikationsströme aus und optimiert die Workflows und die Belegungen. Der zentrale Faktor „Aktivität“ sorgt wiederum dafür, dass das gesamte Planungsprinzip auf den Kopf gestellt wird.
Die Büroraumanforderungen werden also in starkem Maße durch individuelle Arbeitstypologien und Aktivitäten bestimmt. Wo es früher beispielsweise 11 Arbeitsplätze und nur zwei verschiedene Arbeitsmöglichkeiten gab, haben nun 17 Personen Platz, die vier unterschiedliche Arbeitsmöglichkeiten ausleben können. Solch eine Effizienzsteigerung ist natürlich hochinteressant für Projektentwickler und Investoren. Deshalb stößt vor allem in dieser Zielgruppe unser Produkt ImmobilienDNA® auf starkes Interesse. Denn es garantiert Betreibern von Immobilien und Projektentwicklern einen enormen Innovationsvorsprung – wovon auch die Mieter und deren Angestellten profitieren. Das gesamte Gebäude gewinnt so deutlich an Wert.
